Формы продажи квартир в новостройках

Фонды финансирования строительства

ФФБ аккумулируют средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финучреждение - управитель ФФБ частями, по мере сооружения объекта перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентирует документ под названием «Правила ФФБ», которое разрабатывается финучреждением. ФФБ, как и все другие механизмы финансирования строительства, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра.

Однако такая схема имеет несколько беспрекословных преимуществ:
- четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретной квартиры
- ФФБ - это единственный механизм, который предусматривает обязательное страхование строительно-монтажных работ;
- при механизме ФФБ инвестору проще всего прекратить инвестирование новостройки и повернуть средства.

Надежность ФФБ зависит от того, кто им управляет. Если управителем является большой банк с хорошей репутацией на рынке, можно надеяться, что схема действительно надежна. ФФБ, что управляется большим банком, - наилучший механизм приобретения нового жилья.

Облигации

Целевые облигации - это ценные бумаги, которые выпускает строительная компания для того, чтобы привлечь средства на финансирование строительства у частных лиц.

Облигация - это ценная бумага, которая подтверждает внесение ее владельцем денежных средств и подтверждает обязательство возместить ему нарицательную стоимость этой ценной бумаги в предусмотренной в нем срок с выплатой фиксированного проценту (если другое не предусмотрено условиями выпуска.

Облигация подтверждает отношения займа между лицом, что ее выпустила, и лицом, что ее приобрела. В отличие от процентных облигаций, при целевых в момент погашения их владельцу возвращается не стоимость облигации и доход, а определенный товар, - например, жилищное помещение.

Обычно схема выглядит следующим образом: вы приходите к застройщику и он предлагает вам подписать договор покупки-продажи пакета облигаций, нарицательная стоимость которых равняется цене жилья, которое покупается. Одновременно с настоящим договором вы заключаете так называемый договор бронирования квартиры, в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики недвижимости. Финансирование договора о покупке целевых облигаций осуществляется за счет кредита.

Банки охотно берут облигации в залог, потому что они являются для них наиболее удобным объектом обеспечения. Целевые облигации удобны, если возникает возможность досрочного погашения кредита или желания его рефинансировать.

По завершении строительства эмитент целевых облигаций должен оформить право на построенную недвижимость на свое имя, а затем передать владельцу облигаций имущество согласно договора покупки-продажи.

Целевые облигации имеют ряд преимуществ, в сравнении с другими формами финансирования жилья:

* операции из выпуска облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость;
* облигации являются реальным имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке (возможность получить кредит под залог ценных бумаг);
* у владельца именных облигаций в бездокументной форме отсутствует риск потери облигаций, в том числе в связи с противоправной деятельностью третьих лиц;
* хранение облигаций осуществляется на счетах в ценных бумагах в депозитарія - организации, которая осуществляет деятельность в сфере хранения бездокументных ценных бумаг.