Документы, которые необходимо предоставить для оформления договора покупке-продаже земельного участка:

1. Государственный акт на право собственности на землю;
2. Экспертно - денежная оценка земельного участка;
3. Справка об отсутствии обременений;
4. Паспорта и идентификационных кодов владельцев;
5. Паспорта и идентификационных кодов покупателей;
6. Если государственный акт составлен на основании договора покупки - продажи земельного участка, то необходимо предоставить данный договор;
7. Согласие на продажу земельного участка всех совладельцев, а в случае, когда покупателем квартиры выступает лицо, которое находится в браке, необходимо согласие супружеского партнера, а также их паспорта и идентификационных кодов.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Следует помнить, что после прохождения всех юридических процедур оформления покупки-продажи недвижимости затраты покупателя еще не исчерпываются. Владеть недвижимостью так же бесплатно (если не считать стоимость коммунальных услуг), как и в Украине (имеется в виду, что в нашей стране теперь не внедрен налог на недвижимость), вряд ли прибегнут. Вместе с недвижимостью новый владелец также приобретает обязанность платить все налоги и собрания, связанные с его правом собственности на недвижимость.

Радоваться могут только покупатели недвижимости в Хорватии и Черногории - в первой стране вообще не предусмотрено налогу на недвижимость, а во второй он символический. Во Франции действует несколько ежегодных налогов на недвижимое имущество, и все они привязаны к годовой арендной кадастровой стоимости объекта, которую устанавливает местная власть. Как правило, эта стоимость не дотягивает к рыночным арендным ставкам. Еще один налог - на обитание - платят обитатели, и не суть важно, есть ли они владельцами или арендаторами. За самыми скромными подсчетами налог на обитание во французских апартаментах будет составлять 2000 евро на год. При взгляде на налоговую политику Франции в отрасли недвижимости налоговое законодательство Украины уже не воспринимается таким нелояльным и нелогичным, как мы привыкли его воспринимать.

Владельцы земельных участков также должны платить земельный налог, размер которого опять таки устанавливает местная власть. И ставки этого налога не символические. Но это еще не все. Зажиточный человек облагается дополнительным налогом на имущество в том случае, когда стоимость недвижимости и количество денежных средств на банковских счетах во Франции в совокупности превышает 720 000 евро. В таком случае налоговая ставка колеблется от 0,55% до 1,8% от стоимости активов, которые находятся во Франции. Конкретная ставка налога определяется за формулой, суть которой невозможно раскрыть даже на нескольких страницах.

Как видим, проблема двойного и даже нужного налогообложения существует не только в странах СНГ. Обычно принято, что в Украине налоговые системы развитых европейских стран воспринимается как образец совершенства, к которому нужно стремиться, реформируя налоговую систему Украины. Эксперты из налогов особенно любят декларировать такое стремление особенно тогда, когда речь заходит о евроинтеграции нашей страны. Как видим, во Франции предприниматель, который оплатил все необходимы налоги в процессе предпринимательской деятельности (в частности, налог на прибыль), должен оплатить налог на прибыль во второй раз, когда прибыль предприятия будет передана ему в собственность как физическому лицу. Конечно, как в будь какого человека, который имеет деньги, у предпринимателя возникает желание что-то купить за эти деньги. И если это «что-то» недвижимость, он должен оплатить налог во время оформления покупки-продажи этой недвижимости. И радость от владения домом или квартирой будет ежегодно портиться необходимостью уплаты налога из недвижимости. А затем еще и налогом «на зажиточность». Трудно даже представить, чтобы говорили о налоговой системе Украины, когда бы к ней был включен подобный налог «на зажиточность».

Но налог на недвижимость можно уменьшить. Если она обременена ипотекой, то налог на нее не производится пока владелец не погасит кредит. Этой возможностью активно прислуживаются покупатели недвижимости из стран СНГ: они договариваются с банками Монако и Люксембургу (намного реже непосредственно с французскими) о депонировании капитала, аналогичного стоимости объекта, который покупается. Под залог этого депозита банк выдает кредит. По большей части разница между кредитной ставкой и процентом по депозиту является меньше налога на недвижимость, следовательно, указанная схема имеет экономический смысл. Своеобразно подходят к налогообложению недвижимости в Италии. Квартира или дом с участком, которые не являются основным местожительством владельца, здесь облагаются подоходным налогом, независимо от того кажется жилье в аренду или нет. В среднем его размер составляет 23-45% от условной арендной платы. Также из владельцев жилья производится коммунальный налог, который устанавливает власть общества; в зависимости от места расположения недвижимости налоговая ставка может составлять 0,4 - 0,7% от кадастровой стоимости объекта на год. Кроме того, собственность в Италии должна быть застрахованной в обязательном порядке.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОФФШОРОВ В СХЕМАХ ИЗ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАГРАНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Не секрет, что большинство потенциальных покупателей заграничной недвижимости хранят собственные деньги не в виде личного вклада, а на счетах разнообразных офшорных структур, и желают, чтобы покупателем данной недвижимости выступал именно оффшор. Следует прибавить, что согласно законодательству некоторых стран владельцем определенных категорий недвижимости не может выступать юридическое лицо, инкорпорированное в другой стране. Однако и из такой ситуации есть выход - это регистрация местной фирмы в стране, где покупается недвижимость. Иногда такая фирма может иметь особенную форму - «компания из инвестирования в недвижимость» (Швейцария, Франция и тому подобное). А вот основателем этой фирмы может быть любой «придворный» оффшор. Существуют страны, которые фактически запретили покупку недвижимости оффшорами, например, Португалия и Франция. Отмечены страны не без основания побаиваются, что если жилье или земельный участок будет принадлежать офшорной фирме, то в будущем не следует рассчитывать на поступление в бюджет налогов или пошлины от последующей перепродажи этой недвижимости - вместо оформления договора покупки-продажи недвижимости его владельцы будут передавать акции компании псевдо-покупцеві этой недвижимости.

Есть еще один фактор, который говорит против покупки недвижимости через оффшор. Как правило, большинство заграничной недвижимости покупаются не с целью ее использования по целевому назначению, а с целью вложения и сохранения денежных средств. Для того, чтобы повысить экономическую эффективность денежных вложений, владельцы недвижимости достаточно часто сдают ее в аренду и желают, чтобы арендные платежи регулярно поступали к ним в Украину. В большинстве развитых стран предусматривается производство налога из дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду. Ставки налога являются разными, но маловатыми назвать трудно.

После уплаты налогов в бюджет страны, в которой находится недвижимость, денежные средства направляются на счет офшорной компании, а уже из счета офшорной компании возвращаются их фактическому владельцу в Украину. На этом этапе владельца, который решил сэкономить, использовав офшорную схему приобретения недвижимости, ожидает не достаточно приятный сюрприз, предусмотренный налоговым законодательством Украины, а именно: необходимость платить налог из дохода, полученного за рубежом. Это значит, что доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, облагается налогом дважды.

Украина подписала соглашения об избежании двойного налогообложения с большим количеством стран. Если недвижимость находится в одной из них, то намного более выгодно направлять доход, полученный от операций с недвижимостью, у Украины направления, проходящие разнообразные офшорные схемы.

Абсолютно невыгодным является использование офшорных схем при покупке недвижимости в Италии, Испании или Швейцарии (не исключено, что к этому перечню могут попасть и другие страны). Дело в том, что налоговое законодательство указанных стран предусматривает производство «драконовских» налогов из доходов, которые пересказываются в офшорные зоны, - ставка налогов доходит до 55%.

БОЛГАРИЯ

В этой стране установлен ряд ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. Например, им не разрешено покупать землю. Однако запрещение обходят путем основания совместного предприятия с болгарскими гражданами. Такая фирма уже имеет право на покупку любой земли, в частности сельскохозяйственного назначения.

А открыть компанию просто и недорого. Регистрация стоит 500 евро, еще 2,500 евро следует положить на счет новой фирмы для формирования уставного фонда. После регистрации эта сумма находится в распоряжении владельца компании.

Для иностранцев установленные также ограничение на покупку домов, особенно в прибрежной зоне. Эта норма также легко обходится путем основания фирм.

Непросто в Болгарии получить постоянный вид на жительство. Она предоставляется лишь тем, кто прожил там за долгосрочными визами (выдаются сроком на один год) не менее пяти лет.

ИСПАНИЯ

После того как потенциальный покупатель определится с объектом недвижимости, какой он желает приобрести, можно начинать процесс юридического оформления покупки-продажи. Сначала продавец должен выдать покупателю справку о недвижимости из испанского Регистру собственности. Ознакомившись с ней (необходимо убедиться, что собственность не заложена и даже не продана другому покупателю за криминальной схемой), следует открыть счет в одном из испанских банков, на который переводится определенная сумма.

Дальше складывается акт покупки-продажи, в котором оговариваются способ покупки, - сразу или в кредит. На этом этапе в любом случае к стоимости недвижимости автоматически добавляется 8-10% от суммы соглашения за испанский налог из покупки недвижимости.

И, в конце, последний этап - законным владельцем недвижимости покупатель станет только после регистрации своего права собственности в Регистре собственности (как и в Украине право собственности на недвижимость в Испании возникает с момента государственной регистрации недвижимости).

Размер нотариальной пошлины сурово контролируется властью и поставленный в зависимость от площади объекта, который оформляется. Нотариальные расходы, к сожалению, на этом не заканчиваются. Для предоставления в мэрию и фискальные органы понадобится несколько нотариально засвидетельствованных копий правовстановлювальних документов на недвижимость. Все юридические документы копируются на специальные бланки, каждый лист которого стоит не менее 0,17 дол. США. За изготовление авторизованной копии документа нотариусы берут по 3,5 дол. США за каждый из первых 12 писем контракта, плюс 1,7 дол. США за все другие письма.

БОЛЬШАЯ БРИТАНИЯ

Уже несколько последних лет британская власть ведет целеустремленную борьбу с наплывом иностранцев. Граждан Европейского Союза это не касается, а всем другим необходимо готовиться до того, что их будут принимать не очень любезно. Наличие недвижимости, на отказ от других стран Европы, никаких льгот не гарантирует. Наведываться к собственному заграничному дому можно будет за обычной гостевой визой.

Определенными льготами могут пользоваться лишь те бизнесмены, которые открыли в Большой Британии собственное дело, в которое следует вложить не менее 300 тыс. евро. В таком случае предпринимателю выдадут вид на жительство со сроком на один год с правом пролонгации. Если бизнес будет идти успешно, спустя некоторое время власть может выдать вид на жительство сроком на три года. Через четыре года можно претендовать на право постоянного обитания в туманном Альбионе.

Следует помнить, что расходы на оформление будут больше, чем в континентальной Европе. На каждом этапе соглашения нужно платить достаточно большие проценты от общей стоимости недвижимости. Например, нотариус будет требовать за собственные услуги 3-5%. Если продавцом недвижимости будет выступать юридическое лицо, продавец вынужденный, будет оплатить налог на добавленную стоимость 7,8%, а также государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость, которая обойдется еще в 800 евро.

Порядок налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Вид недвижимости


Продажа не чаще однажды на год


Продажа чаще однажды на год

Дом (включая земельный участок, на котором он находится, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, расположенные на таком земельном участке), квартира или комната, площадью до 100 кв.м.


Не облагается налогом


5 % стоимости продажи

Дом (включая земельный участок, на котором он находится, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, расположенные на таком земельном участке), квартира или комната, площадью свыше 100 кв.м.


1 % стоимости, которая приходится на площадь свыше 100 кв.м:

Пдфо=дч(Sпер : Sзаг)Ч1%


5 % стоимости продажи

Другие объекты недвижимости (в том числе земельный участок без здания), а также объекты незавершенного строительства


5 % стоимости продажи

Условны обозначения:

Д - доход от продажи недвижимости (стоимость продажи). Стоимость продажи определяется исходя из договорной цены, отмеченной в договоре покупки-продажи, но не более низкой от оценочной стоимости, определенной в справке, что выдается бюро технической инвентаризации;

Sпер - площадь, которая превышает 100 кв.м;

Sзаг - общая площадь недвижимости, которая продается.

Документы, необходимые для подготовки договора задатка (осуществление авансового платежа, для покупателя)

1. Ксерокопии и оригиналы гражданских паспортов (покупателя и жены/мужчины);
2. Ксерокопия идентификационного кода покупателя;
3. Свидетельство о браке;
4. Нотариально засвидетельствовано согласие жены/мужчины на покупку недвижимости (если вона/він не будет лично присутствовать(я) при оформлении соглашения).
5. Свидетельство об изменении фамилии, имени, отчество (если мало место).

ИТАЛИЯ

А вот при покупке недвижимости в Италии дополнительные расходы будут зависеть от того, кто продает объект. Здесь покупка иностранцем недвижимости у частного лица облагается так называемым налогом реестра в размере 7%, а также налог инвентаризации, которой составляет 3% от суммы договора. Если недвижимость будет приобретаться непосредственно у строительной компании, то оба налога платятся по фиксированному тарифу, который в целом будет составлять 500 евро. При этом также придется оплатить НДС в размере 20% от стоимости жилья. Итальянец, который впервые будет покупать квартиру или дом, оплатит лишь 4% как налог на добавленную стоимость.